低層住宅目前仍然“物以稀為貴”。

低層住宅產(chǎn)品通常具備獨(dú)立庭院等不可復(fù)制的居住體驗(yàn)。

低層住宅居住舒適度高且保值率相對(duì)較高。

????上周，本報(bào)視頻號(hào)刊發(fā)了“146次出價(jià)！超470萬(wàn)元！杜阮一別墅成交”的新聞后，受到許多市民的關(guān)注。而最近，保利西海岸加推小面積別墅，更是吸引不少消費(fèi)者的目光。那么，在別墅（以下稱“低層住宅”）關(guān)注度高居不下的背后，本地一手低層住宅的市場(chǎng)如何？對(duì)此，記者展開了走訪調(diào)查。

????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????供應(yīng)增加 低層住宅受青睞

????先來(lái)看一組數(shù)據(jù)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市一手低層住宅供應(yīng)273套，同比增長(zhǎng)146%，成交268套，同比下滑17.8%；全市低層住宅成交均價(jià)為每平方米11771元，遠(yuǎn)高于全市一手住宅成交均價(jià)。其中，市區(qū)一手低層住宅上半年僅供應(yīng)30套，成交為103套，低于去年同期的145套，但成交均價(jià)達(dá)每平方米16696元，比去年同期增長(zhǎng)11.7%。

????不難發(fā)現(xiàn)，全市一手低層住宅雖然供應(yīng)量增加，但依舊是“物以稀為貴”，總體供應(yīng)量和成交量均比較少，成交均價(jià)居高不下。以市區(qū)為例，目前在售一手低層住宅的僅有江發(fā)·翡翠觀瀾、濱江僑院、綠城濱江·潮聞東方、江門保利西海岸、瓏城半山等5個(gè)樓盤，在售低層住宅中既有獨(dú)棟，也有雙拼，總價(jià)從300萬(wàn)元到2000多萬(wàn)元之間不等。

????江發(fā)·翡翠觀瀾是濱江新區(qū)為數(shù)不多在售多層住宅的項(xiàng)目。記者了解到，該項(xiàng)目在售低層住宅分為兩期，主打建面262平方米的雙拼低層住宅，總價(jià)從600萬(wàn)元到700萬(wàn)元出頭之間不等。其中，一期共8套于去年推出后已經(jīng)售罄，今年推出二期共計(jì)12套低層住宅，目前已經(jīng)售出10套。據(jù)項(xiàng)目工作人員介紹，如今低層住宅戶型使用率高、景觀優(yōu)越，可以直接從客廳看到高爾夫景觀，由此受到不少改善型客戶的青睞。

????而江門保利西海岸的低層住宅自2020年開售以來(lái)，廣受消費(fèi)者青睞，截至目前已經(jīng)售出近400套，是全市銷量最高的低層住宅項(xiàng)目之一。今年以來(lái)，其先后加推了240平方米的一線河岸園央低層住宅以及155平方米、180平方米的小面積低層住宅，其中小面積低層住宅帶裝出售，首付僅45萬(wàn)元起，由此吸引不少消費(fèi)者的目光?！白鳛榻T少見(jiàn)的精裝交付低層住宅項(xiàng)目，我們邀請(qǐng)一線豪宅設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，而且?guī)аb出售，讓消費(fèi)者省心省事?！北＠骱０兑幻ぷ魅藛T說(shuō)。

????美智地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭分析，江門一手低層住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“供應(yīng)增長(zhǎng)提速、市場(chǎng)占比提升，但成交表現(xiàn)分化”的態(tài)勢(shì)，整體處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年全市別墅供應(yīng)375套，2024年增至411套，2025年上半年已達(dá)273套，供應(yīng)套數(shù)呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)；同時(shí)，其在全市住宅市場(chǎng)的占比從2023年的1.3%上升至2025年上半年的3.4%，說(shuō)明低層住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的存在感逐步增強(qiáng)，與近年來(lái)改善需求的釋放有一定的關(guān)系。

????價(jià)格方面，2025年上半年全市低層住宅供應(yīng)從2024年上半年的111套增至273套，但成交套數(shù)卻從326套降至268套，成交均價(jià)也從每平方米12478元微降至每平方米11771元，顯示整體需求略有收縮；而市區(qū)表現(xiàn)不同，成交均價(jià)從每平方米14942元升至每平方米16696元，說(shuō)明核心地段別墅需求相對(duì)堅(jiān)挺，價(jià)格更具支撐力。

????江門市鼎堃房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理謝慕貞也說(shuō)，江門一手低層住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域分化特征，不同區(qū)域在供應(yīng)、價(jià)格、產(chǎn)品等方面各有不同，如核心區(qū)域供應(yīng)稀缺，地段與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)顯著，而非核心區(qū)域供應(yīng)充足，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。

????不足之處在于核心區(qū)域價(jià)格高企，超出普通改善型買家預(yù)算，導(dǎo)致部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向非核心區(qū)域或選擇大平層等替代產(chǎn)品；而非核心區(qū)低層住宅缺乏高端配套，難以吸引高凈值人群長(zhǎng)期居住，目標(biāo)客群局限性大。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊則表示，今年以來(lái)，一手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)較疲弱。一手低層住宅市場(chǎng)成交量雖然也隨之有所下滑，但價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，而且市區(qū)的成交價(jià)較去年同期增幅不少。可以看出，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目無(wú)論市場(chǎng)怎樣調(diào)整，依然有較強(qiáng)的市場(chǎng)接受度。

????價(jià)格穩(wěn)定 低層住宅稀缺性支撐長(zhǎng)期價(jià)值

????從目前的數(shù)據(jù)可以看出，市區(qū)的低層住宅更受消費(fèi)者歡迎，價(jià)格也居高不下。相比普通洋房，購(gòu)買低層住宅的花費(fèi)無(wú)疑高得多。那么，低層住宅是否會(huì)更保值呢？

????不妨先來(lái)看看二手低層住宅的部分成交案例。7月23日，在江門市司法拍賣市場(chǎng)上，一棟位于江門市蓬江區(qū)杜阮鎮(zhèn)灝景園同心一街25號(hào)房產(chǎn)溢價(jià)166萬(wàn)元成交。記者了解到，這是一棟獨(dú)棟低層住宅，共有3層，建筑面積295.06平方米，帶私家花園。據(jù)悉，這棟低層住宅評(píng)估價(jià)約為444萬(wàn)元，此次拍賣的起拍價(jià)只有310.8222萬(wàn)元。拍賣開始后，共吸引近萬(wàn)人次圍觀，其中有12人進(jìn)行競(jìng)價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，出價(jià)達(dá)146次，最終以476.8222萬(wàn)元成交，比起拍價(jià)高出了166萬(wàn)元。

????記者從阿里資產(chǎn)（原阿里法拍）珠中江城市服務(wù)商——鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司獲悉，作為法拍房中的“特殊選手”，低層住宅受到不少購(gòu)房者的青睞，溢價(jià)成交屢見(jiàn)不鮮。今年上半年，我市有多套法拍低層住宅溢價(jià)成交，最高成交價(jià)為778.2151萬(wàn)元。

????鄧桐燊告訴記者，由于過(guò)去政策對(duì)于低密度的低層住宅建設(shè)限制，那些年幾乎沒(méi)有新的低層住宅項(xiàng)目推出，二手轉(zhuǎn)讓的低層住宅也不多，因此這兩年別墅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。記者了解到，目前市場(chǎng)上二手低層住宅交易量比較高的樓盤主要以五邑碧桂園、環(huán)高爾夫球場(chǎng)的樓盤以及江海區(qū)的天鵝灣、江海碧桂園為主。目前二手房市場(chǎng)上，單體低層住宅均價(jià)超2萬(wàn)元/平方米，雙拼低層住宅單價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以上。

????不難看出，二手低層住宅的成交價(jià)格與一手相差不大，甚至有一部分更高。

????張鎮(zhèn)蘭表示，低層住宅依賴低容積率土地，而城市核心土地資源有限，尤其是市區(qū)低層住宅供應(yīng)稀缺，稀缺性支撐長(zhǎng)期價(jià)值，且低層住宅產(chǎn)品通常具備獨(dú)立庭院、露臺(tái)、私密性強(qiáng)等不可復(fù)制的居住體驗(yàn)，滿足高端改善群體的終極居住需求。另外，在市場(chǎng)調(diào)整期，高端資產(chǎn)因目標(biāo)客群購(gòu)買力穩(wěn)定，相對(duì)洋房，其價(jià)格波動(dòng)范圍較窄。

????謝慕貞則告訴記者，江門低層住宅與洋房的保值性也存在分化明顯的態(tài)勢(shì)。核心區(qū)域低層住宅因稀缺性加地段優(yōu)勢(shì)，保值性優(yōu)于同區(qū)域洋房；非核心區(qū)域低層住宅因地段偏遠(yuǎn)加上需求有限，保值性弱于核心區(qū)域洋房。

????低層住宅或者大平層 消費(fèi)者應(yīng)按需選擇

????現(xiàn)階段，不少有改善型需求的購(gòu)房者會(huì)在低層住宅與大平層之間進(jìn)行選擇。近年來(lái)，大平層產(chǎn)品廣受消費(fèi)者青睞。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)顯示，建筑面積在180平方米及以上的戶型在2022年全市供應(yīng)量為516套，占比1.4%，而今年1—5月供應(yīng)量就達(dá)到779套，占比提高至9.8%，比去年同期增長(zhǎng)超200%。那么，在低層住宅與大平層之間，消費(fèi)者應(yīng)如何選擇？

????謝慕貞認(rèn)為，建議消費(fèi)者根據(jù)自身購(gòu)買目的、購(gòu)房預(yù)算等條件進(jìn)行綜合考慮，若預(yù)算充足且注重長(zhǎng)期保值，優(yōu)先選擇核心區(qū)域如北新區(qū)、濱江新區(qū)低層住宅；若預(yù)算有限或注重流動(dòng)性，可優(yōu)先選擇核心區(qū)域洋房；非核心區(qū)域低層住宅更適合度假或養(yǎng)老，保值性較弱，需要謹(jǐn)慎選擇。

????張鎮(zhèn)蘭建議，低層住宅與大平層的選擇需結(jié)合個(gè)人需求、生活場(chǎng)景與長(zhǎng)期規(guī)劃，最終需權(quán)衡“居住舒適度”與“實(shí)際使用頻率”。如家庭人口穩(wěn)定、注重隱私與戶外體驗(yàn)、預(yù)算充足或有長(zhǎng)期居住規(guī)劃的，可考慮低層住宅產(chǎn)品；如依賴市區(qū)配套、偏好便利生活、注重資產(chǎn)流動(dòng)性，或追求核心地段的，可考慮大平層。

????鄧桐燊則提到，選擇低層住宅還是大平層，主要還是看家庭結(jié)構(gòu)和生活方式。低層住宅適合多代同堂居住、喜歡園林綠化、安靜環(huán)境的群體，需要接受較高的裝修成本和入住后的成本，其優(yōu)點(diǎn)在于私密性強(qiáng)，生活環(huán)境空間大，也比較保值，但生活相對(duì)沒(méi)那么便利；而大平層適合習(xí)慣成熟生活配套以及方便工作生活通勤的群體，優(yōu)點(diǎn)在于地段往往比較優(yōu)越，生活配套完善，維護(hù)成本低，但私密性會(huì)比較差，二手流通性也比較弱，功能分區(qū)不明顯。